欧洲房产移民条件到底有哪些？

想靠买房拿欧洲身份，先搞清楚各国门槛。葡萄牙、希腊、西班牙三国更受欢迎，但细节差异极大。

• 葡萄牙黄金签证：更低投资28万欧元（低密度区域翻新房产），主申请人需满18岁、无犯罪记录，每年住7天即可。
• 希腊黄金签证：25万欧元起，不限区域、不限新旧房，一家三代可同步拿永居，无居住要求。
• 西班牙黄金签证：50万欧元起，需一次性付款，主申请人同样需无犯罪记录，但每两年登陆一次即可续签。

欧洲买房移民流程分几步？

从看房到拿到居留卡，通常需要6—9个月，核心步骤如下：

1. 选国定预算：先确定目标国家，再核算总成本（房价+税费+律师费）。
2. 远程选房或实地考察：疫情后多数开发商支持视频连线看房，关键看地段、租售比、开发商资质。
3. 签署购房诺成合同并付定金：一般为房价的10%，由律师把关条款。
4. 开设税号与银行账户：律师协助，需本人到场或授权POA。
5. 支付尾款并过户：公证处完成产权登记，拿到地契。
6. 递交移民申请：准备无犯罪公证、保险、购房合同等材料，向移民局提交。
7. 录指纹与领卡：获批后入境录指纹，2—4周即可领取居留卡。

买房就能拿护照吗？

不能一步到位拿护照，但可曲线入籍。

• 葡萄牙：持黄金签证5年，每年住7天，通过葡语A2考试即可申请入籍。
• 希腊：持永居7年，需实际居住并通过语言、历史考试。
• 西班牙：持黄金签证10年，每年居住183天以上，通过西语DELE A2。

税费隐藏成本有哪些？

房价之外，至少再预备10%—15%的额外支出。

如何选到保值又省心的房子？

自问：投资还是自住？答案不同，选房逻辑完全不同。

投资导向

• 优先核心城市核心区：里斯本老城区、雅典卫城周边、马德里市中心。
• 看短租许可：Airbnb合法牌照决定租金收益，希腊市中心年租售比可达4%—5%。
• 选包租项目：开发商承诺3—5年固定回报，省心但溢价略高。

自住导向

• 关注学区与医疗：葡萄牙卡斯凯什、希腊格利法达、西班牙巴塞罗那北部都是富人区。
• 物业配套泳池、车库、24小时礼宾提升生活品质。
• 预留10%—15%装修预算，欧洲老房翻新是常态。

常见问题快问快答

Q：可以贷款吗？
A：希腊、葡萄牙部分银行可向非欧盟客户提供更高50%贷款，利率3%—4%，但审批需1—2个月。

Q：居留卡能工作吗？
A：葡萄牙和希腊允许持卡人在当地创业或受雇；西班牙黄金签证虽可居住，但需额外申请工作许可。

Q：父母能一起移吗？
A：希腊最宽松，主申配偶、双方父母、21岁以下子女均可；葡萄牙父母需证明经济依赖；西班牙仅配偶及未成年子女。

Q：英国脱欧后还能用欧盟身份自由出入英国吗？
A：不能。欧盟护照可免签英国6个月，但长期居住需申请英国签证。

避坑指南：签约前必须核实的5件事

1. 查土地注册局：确认产权无抵押、无违建。
2. 验开发商执照：要求提供当地商会注册号及过往项目交付记录。
3. 看清面积算法：欧洲使用“实用面积”，阳台、墙体不计入，避免被“建筑面积”误导。
4. 约定交房时间：期房项目务必写明延期赔偿条款。
5. 保留10%尾款：交房验收无误后再支付，防止货不对板。

2024年政策风向

欧盟委员会持续施压，黄金签证门槛整体抬升已成定局。

• 葡萄牙：2023年10月已关停里斯本、波尔图住宅类购房，仅剩低密度区域及商业地产可选。
• 希腊：2024年9月起，热门区域（雅典、塞萨洛尼基、圣托里尼）投资额将涨至80万欧元。
• 西班牙：执政党提案取消黄金签证，预计2025年落地，窗口期不足一年。

若计划启动，建议2024年上半年完成选房与过户，锁定现行政策。