“投资房产移民哪个国家好？”
答案：葡萄牙、希腊、土耳其、西班牙、马耳他、迪拜、泰国依次因门槛低、回报稳、身份含金量高而更受欢迎。

一、投资房产移民哪个国家好？六维度对比

1. 门槛高低

• 希腊：25万欧元，欧盟更低；
• 葡萄牙：28万/35万/50万欧元，灵活三档；
• 土耳其：40万美元，可美元计价；
• 西班牙：50万欧元，一线海景房为主；
• 马耳他：30万欧元购房+ *** 捐款，身份直接永居。

2. 身份含金量

• 葡萄牙黄金签证：五年后可申欧盟护照，免签美加澳；
• 希腊永居：畅游申根，但不可工作；
• 土耳其护照：可办E2赴美，跳板美国；
• 迪拜房产签：无税天堂，但仅为长期居留。

3. 持有成本

• 希腊：房产税0.1%–1%，物业费每年约500–1500欧；
• 葡萄牙：市政税0.3%–0.8%，出租所得税28%；
• 土耳其：一次性契税4%，年度物业税0.2%。

4. 退出机制

• 希腊：身份与房产绑定，出售即失效；
• 葡萄牙：五年后可售，不影响永居或入籍；
• 土耳其：持有三年即可出售，护照仍有效。

5. 租金回报

• 迪拜：市中心毛租金收益6%–8%；
• 里斯本：短租年化5%–7%，旺季更高；
• 雅典：核心区长租4%–5%，短租旺季翻倍。

6. 办理周期

• 希腊：2–4个月获批；
• 葡萄牙：6–8个月；
• 土耳其：2–3个月护照到手。

二、投资房产移民需要多少钱？隐藏费用全拆解

1. 购房款

以葡萄牙35万欧元翻新项目为例：

• 房价：350,000€
• 翻新保证金：约5,000–10,000€

2. 交易税费

• IMT房产交易税：约6%–8%（35万×7%≈24,500€）；
• 印花税：0.8%（35万×0.8%=2,800€）；
• 公证+注册：1,000–1,500€。

3. 律师与中介

• 律师费：房价的1%–1.5%（约3,500–5,250€）；
• 移民中介：5,000–10,000€，含文案、翻译、陪同。

4. *** 申请费

• 葡萄牙：主申5,325€，附申5,325€/人；
• 制卡费：首次534€/人，续签268€/人。

5. 维持成本（五年）

• 物业费：每年1,000€×5=5,000€；
• 市政税：每年1,000€×5=5,000€；
• 保险+会计：每年600€×5=3,000€。

6. 总预算速算

葡萄牙35万欧元项目≈43–45万欧元，已含全部税费与五年持有。

三、常见疑问Q&A

Q1：买房就能拿护照吗？

A：除土耳其40万美元购房直接护照外，其余国家多为居留→永居→入籍三段式，需满足居住或语言要求。

Q2：可以用贷款吗？

A：希腊、葡萄牙、西班牙允许贷款，但移民部分必须自有资金；土耳其可全额贷款，但贷款额不计入40万美元门槛。

Q3：出租收益如何汇回国内？

A：开设欧盟税号+N26/Revolut数字银行，租金可实时换汇回国，手续费低于传统银行70%。

Q4：父母可以一起申请吗？

A：葡萄牙、希腊、马耳他可携带主申及配偶双方父母，无年龄限制；土耳其仅限配偶及18岁以下子女。

四、2024年最新政策风向

1. 葡萄牙即将关停？

2023年提案已取消里斯本、波尔图住宅类黄金签证，但商业地产、酒店、翻新项目仍开放，窗口期预计至2025。

2. 希腊涨价倒计时

2024年8月起，雅典、塞萨洛尼基、圣托里尼等热门区域由25万欧涨至50万欧，锁定旧政需2024年7月31日前支付10%定金。

3. 土耳其美元计价优势

里拉持续贬值，40万美元购房成本实际下降，且三年后可美元原价退出，对冲汇率风险。

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五、实操流程时间轴

1. 第1周：线上选房，锁定意向区域与户型；
2. 第2–3周：视频看房+律师尽调，出具法律意见书；
3. 第4周：支付定金，签署POA授权；
4. 第5–8周：完成房款+税费，办理过户；
5. 第9–12周：递交移民申请，录指纹；
6. 第13–16周：获批居留卡，登陆激活。

六、避坑指南

• 拒绝溢价盘：同一楼盘对比三家中介报价，价差超5%即异常；
• 核查抵押：律师需出具土地注册处无抵押证明；
• 翻新陷阱：葡萄牙28万项目须确认翻新预算已含在合同，避免后期追加；
• 包租承诺：年化收益>6%需警惕，查看历史入住率与租赁合同；
• 退出流动性：优先选择人口净流入城市核心区，挂牌周期<90天。