买房到底能不能直接拿澳洲身份？

答案是不能。澳大利亚从未推出过“购房即送永居”的签证类别。海外人士可以合法购置澳洲房产，但房产本身不会带来任何移民加分，也不会触发自动转永居的机制。真正与房产产生关联的，是后续在澳洲创业、投资或经营生意时，房产可作为商业资产或个人净资产证明的一部分。

常被误会的“买房移民”路径拆解

1. 重大投资者签证（SIV 188C）与房产的关系

• 要求500万澳元合规投资，其中最多10%可投向住宅型房地产基金。
• 直接购买自住房或投资房不计入500万的投资框架。
• 房产只能在基金层面间接持有，且基金需符合ASIC监管。

2. 商业创新与投资签证（188A/188B）的房产角色

• 188A：后期转888永居时，生意营业额与净资产考核中，房产可作为个人净资产的一部分，但必须合法取得且与生意相关。
• 188B：要求250万澳元组合投资，其中可包含部分合规地产基金，但同样不能直接买住宅。

海外买家购房资格与附加费用

即使不移民，中国人也能在澳洲买房，但需过两道关：

1. FIRB审批：所有海外人士购房前必须向外国投资审查委员会申请，住宅通常30天批复。
2. 额外印花税：各州对海外买家征收7%-8%的附加税，维州、新州更高。
3. 土地税附加：部分州对空置住宅每年再收2%的土地税附加。

举例：一套悉尼100万澳元的公寓，海外买家需多付约8万澳元的附加税，持有成本显著高于本地居民。

曲线方案：先买房后办哪种签证最可行？

方案A：188A创业移民

流程：

1. 在国内准备80万澳元以上家庭净资产证明，房产可计入。
2. 获得188A临签后登陆澳洲，购买生意或新建生意。
3. 经营2年后，若生意营业额达到30万澳元且满足雇佣等条件，可转888永居。
4. 期间购买的商铺或办公室可作为生意经营场所，租金计入成本。

方案B：132商业天才永居（已关闭，可用替代）

原132签证允许一步到位永居，2021年7月后取消。替代路径：

• 先申请188A或188E，满足条件后再转永居。
• 房产作为净资产证明，需由澳洲注册估价师出具报告。

真实案例：深圳L先生如何用房产撬动188A

背景：L先生在深圳拥有3套无贷款住宅，市值合计600万澳元。

1. 用其中一套做资产评估，证明家庭净资产超过125万澳元。
2. 获批188A后，在墨尔本南区购买一家咖啡馆，售价28万澳元。
3. 咖啡馆所在商铺为自有产权，L先生用国内房产抵押套现支付，租金收入抵扣贷款。
4. 经营24个月后，年营业额35万澳元，雇佣2名本地员工，成功转888永居。

关键点：房产本身没给签证，但提供了资金来源与资产证明，降低了实际现金流压力。

常见疑问快问快答

Q：买澳洲期房能否先拿长期签证？
A：不能。购房合同与签证审批完全独立，移民局不会因为持有楼花就给额外停留时间。

Q：夫妻一方是PR，另一方海外购房能否免FIRB？
A：可以。PR或公民的配偶被视为澳洲自然人，购房自动豁免FIRB，但仍需支付本地印花税。

Q：购房后出租的租金能否算入后期888的营业额？
A：不能。租金属于被动收入，不被认定为生意营业额，只有主动经营的生意收入才被认可。

未来政策走向与风险提示

• 2024-2025财年，澳洲移民配额整体收紧，188类签证审理周期从22个月延长至30个月。
• 各州对投资领域提出更严格要求，维州已明确不接受小生意（如便利店、咖啡馆）申请188A提名。
• 房产市场方面，澳洲审慎监管局（APRA）持续监控投资者贷款比例，海外买家贷款成数已降至60%以下。

建议：若计划通过房产与生意结合的方式移民，务必在购房前咨询注册移民 *** 与税务师，确保投资结构与签证要求匹配，避免重复纳税或资产来源解释不清导致拒签。