新政到底改了什么？一分钟速览

2024年4月1日起，希腊议会正式通过《投资移民修正法案》，对购房移民门槛、区域划分、资金来源审查等关键环节作出调整。核心变化可用一句话概括：涨价、分区、严审。

更低投资额涨了多少？

新政把希腊全境分为“A区”“B区”“C区”三档：

• A区：雅典市中心、北部富人区、南部滨海区、塞萨洛尼基市区、圣托里尼、米克诺斯——更低投资额80万欧元；
• B区：雅典西郊、比雷埃夫斯港、克里特岛首府、帕特雷市区——更低投资额50万欧元；
• C区：除A、B区外的所有地区——维持25万欧元。

也就是说，想花25万欧拿身份，只能去希腊“三四线”。

购房数量还能“拼单”吗？

旧政允许多人共同购买一套房产，只要每人份额≥25万欧即可。新政明确：必须单一产权，且只能登记在一名主申请人名下。夫妻联名、父母与子女联名均被禁止。

资金来源审查严到什么程度？

希腊银行与移民局新增“穿透式尽调”：

1. 首付款必须从主申请人本人同名账户汇出；
2. 若资金在海外停留不足90天，需提供完税证明；
3. 加密货币、现金购房直接拒收。

一句话：钱必须“干净”且“可追溯”。

办理周期会不会拉长？

移民局承诺：材料齐全后60天内出蓝纸。但实操中，因新增尽调环节，平均周期从原来的4-6个月延长至7-9个月。

旧政还能“搭末班车”吗？

可以，但窗口期极短：

• 2024年8月31日前完成10%房款定金并签署律师授权；
• 2024年12月31日前完成全款过户。

错过任一节点，直接按新政执行。

持有成本会不会增加？

新政同步上调房产相关税费：

• 交易税：从3%提高到3.6%；
• 年度房产税ENFIA：A区涨幅15%-25%，B区5%-10%，C区不变；
• 租金收入税：非欧盟房东税率从15%提高到22%。

身份维持规则有变化吗？

依然“零居住”，但新增两条：

1. 房产必须连续持有，出售即身份失效；
2. 每五年续签时，需提交无欠税证明。

孩子超龄怎么办？

旧政允许21岁以下子女随行，新政放宽至24岁以下全日制在读子女。超龄后若想保留身份，需：

• 在希腊就读大学或硕士；
• 名下单独持有25万欧元以上房产。

如何挑选“安全区域”？

避开“网红岛”溢价，可关注：

• 帕特雷：希腊第三大城市，港口经济活跃，50万欧档；
• 卡拉马塔：伯罗奔尼撒半岛新兴度假地，25万欧档；
• 约阿尼纳：大学城，长租需求稳定，25万欧档。

律师与开发商怎么选？

三看三不看：

• 看：律师是否在希腊律师协会官网可查；
• 看：开发商是否提供包租3年以上合同；
• 看：项目是否有建筑许可证+工程保险。
• 不看：承诺“包回购”的；
• 不看：要求现金支付的；
• 不看：无法实地验房的。

未来还会再涨价吗？

希腊财政部已提交草案，拟在2025年将A区门槛提高至100万欧元。业内普遍预测：2024年底是最后的低价窗口。

常见拒签原因有哪些？

移民局内部数据显示，2023年拒签率仅2.3%，但2024年一季度升至7.8%，主因：

1. 资金来源解释不清；
2. 房产估值低于合同价10%以上；
3. 曾有申根拒签记录未如实申报。

如何快速锁定房源？

四步流程：

1. 国内远程选房，支付1万欧元诚意金锁房；
2. 律师进行产权尽调（3-5个工作日）；
3. 视频公证签署POA，开设税号与银行账户；
4. 支付10%首付，启动过户。

全程最快15天可完成定金及律师授权。