希腊购房移民仍是欧洲门槛更低、审批最快的黄金签证通道之一。2024年新政在涨价、区域划分、资金来源审查等方面做了调整，本文用问答形式拆解最新政策与实操步骤，帮助申请人少走弯路。

希腊移民政策2024到底改了什么？

新政核心变化可用一句话概括：涨价+分区+严查资金来源。

• 涨价幅度：热门区域（雅典北部、南部、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼）更低投资额从25万欧元升至50万欧元；其余地区维持25万欧元。
• 分区细则：以邮编为界，购房前务必让律师在土地注册处出具“非涨价区证明”。
• 资金路径：所有购房款须从主申请人同名海外账户直接汇至希腊公证处监管账户，中间不得经过第三方。

希腊购房移民流程分几步？时间轴如何规划？

完整周期通常4-6个月，可拆成八步：

1. 国内选房：通过视频看房锁定2-3套意向房产，支付1-2万欧元诚意金。
2. 入境考察：持申根签证入境，律师陪同实地考察，签署预定协议。
3. 律师尽调：核查房产无抵押、违建，出具法律尽职报告。
4. 开立税号+银行账户：律师预约税务局和银行，当天可完成。
5. 支付房款：分2-3笔汇入公证处监管账户，取得电子收据。
6. 过户+注册：公证处签署正式合同，土地局完成产权登记。
7. 递交移民申请：线上预约移民局，现场录指纹。
8. 制卡：审批通过后2-4周，律师代领居留卡邮寄回国。

购房移民的隐藏成本有哪些？

除了房款，预算需再留10%-12%的附加费用：

• 交易税：新房24%增值税或二手房3% *** 税。
• 公证费+注册费：约房款的1.2%-1.5%。
• 律师费：房款的1%+24%增值税。
• 移民申请费：主申请人2000欧元，附属申请人150欧元/人。
• 制卡费：16欧元/人。

希腊居留卡能享受哪些福利？

拿到卡不等于入籍，但可解锁：

• 通行申根：每半年可在其他申根国停留90天。
• 教育医疗：子女可读公立学校，购买商业医保后享私立医院绿色通道。
• 无居住要求：卡片有效期5年，到期换卡只需保留房产，无需实际居住。

资金来源审查严到什么程度？

2024年起，希腊银行执行欧盟第五版反洗钱指令，重点查：

• 工资+分红：需提供近6个月流水+完税证明。
• 卖房款：出示买卖合同、资金入账凭证。
• 赠与/借款：需公证赠与协议或借款合同，并追溯赠与人资金来源。

若金额超过10万欧元，银行可能要求补充资金来源声明书，由律师协助撰写。

孩子超龄怎么办？父母能带吗？

附属申请人范围：

• 配偶：无需经济依附证明。
• 21岁以下子女：首次获批到21岁，之后可单独续签至24岁。
• 主申及配偶父母：无需年龄限制，也无需经济依附。

若孩子已满21岁，可让其作为主申请人独立购房，父母再以附属身份加入。

希腊房产出租收益如何？

以雅典市中心30㎡公寓为例：

• 购入价：25万欧元（非涨价区）。
• 长租年收益：4%-5%，即1万-1.25万欧元。
• 短租日收益：旺季80-120欧/晚，淡季50-70欧/晚，扣除平台佣金后年化可达6%-7%。

需注意：若做短租，须向旅游局申请EMA许可证，否则罚款5000-50000欧元。

未来政策会继续收紧吗？

希腊财政部已提交草案，拟在2025年把全境投资额统一提至80万欧元。若议会通过，缓冲期可能只有6-12个月。因此，锁定25万或50万欧元旧政窗口期是当务之急。

常见拒签原因有哪些？

• 房产未过户完成就递交申请：移民局要求产权已登记，仅凭预定协议无法获批。
• 资金路径不清晰：汇款人非主申请人同名账户，或中途经过第三方公司。
• 无有效申根签证：首次入境考察需持C类签证，不能用落地签或免签。

如何快速锁定靠谱房源？

三步筛选法：

1. 查地籍：在希腊国家地籍网站输入地块编号，确认无抵押、无违建。
2. 看能源证书：2025年起，D级以下房产不得出租，优先选A-B级。
3. 验短租许可：若计划做民宿，要求开发商出示EMA号。

希腊黄金签证仍是欧洲性价比更高的第二身份方案，但2024年门槛抬高、审查趋严，早锁定、早过户、早递交才能稳拿旧政。若对区域选择、资金路径或税务规划仍有疑问，建议预约持牌律师做一对一评估。