墨尔本买房移民到底需要满足哪些硬性条件？

答案：持有效签证、资金证明、无犯罪记录、购房预算≥60万澳元。

在澳洲，**“买房”≠“直接拿绿卡”**，但合理购房能显著提高州担保或商业移民的打分。核心门槛分四块：

• 签证身份：必须持有可在澳连续停留12个月以上的签证（学生签、工作签、188A/B/C等皆可）。
• 资金来源：需提供近6个月银行流水、完税证明，海外汇款须走正规渠道并保留SWIFT回执。
• 无犯罪记录：澳洲联邦警局（AFP）出具的无犯罪证明有效期仅12个月，递交移民申请前再办。
• 购房预算：墨尔本中位价约78万澳元，若想兼顾学区与升值，**预算更好拉到90万澳元以上**。

海外买家额外印花税是多少？如何合法减免？

维州对海外买家征收**8%附加印花税**，但以下三类人群可豁免：

1. 持**188类商业创新签证**且在签证有效期内交割房产。
2. 夫妻联名购房，其中一方为澳洲公民或永久居民。
3. 购买**楼花（off-the-plan）**且合同在2025年6月30日前签署，可享印花税递减优惠。

实操提示：先以配偶名义签约，等拿到PR后再把你名字加进Title，可退回当初多缴的8%。

墨尔本买房移民的完整流程分几步？

从看房到过户，**平均周期45-60天**，但移民用途需前置州担保材料，建议预留90天。

Step 1 资格预审（1-3天）

联系持牌贷款Broker，做**“conditional approval”**，拿到银行预授信后再看房，避免白跑。

Step 2 选房与出价（1-14天）

优先锁定**东南区学区独栋**（Glen Waverley、Mount Waverley）或**近CBD公寓**（Southbank、Docklands）。出价时注明**“subject to FIRB approval”**给自己留退路。

Step 3 FIRB申请（14-30天）

海外买家需向**外国投资审查委员会**申请，费用：100万澳元以下房产为13,200澳元。材料包括护照、签证、购房合同草稿。

Step 4 律师介入与合同交换（1-3天）

维州强制使用**律师过户**，律师会查Title、Council记录、是否有洪水或白蚁报告。合同交换后支付**10%定金**，定金必须进律师信托账户，**绝对不可直接给中介**。

Step 5 贷款正式批复与交割（14-21天）

银行会派估价师上门，若估价低于合同价，需补差价或重新议价。交割当天，律师与银行、卖家律师三方在**PEXA电子平台**完成过户，你拿到钥匙与Title。

如何通过购房提高州担保190/491的获邀概率？

维州190/491采用**ROI（Registration of Interest）邀请制**，购房可在以下两项加分：

• 居住承诺：在维州偏远地区（如Geelong、Ballarat）购房并居住，491可加“Regional living”5分。
• 资产证明：商业移民188A净资产要求125万澳元，**墨尔本房产可计入60%估值**，提高州 *** 信任度。

案例：申请人L先生，IT职业评估，裸分75。在Ballarat购买65万澳元独栋并入住，491通道获邀时额外加5分，**以80分秒获邀**。

买房后多久可以申请永久居留？

关键看签证路径：

1. 188A→888A：经营生意满2年且房产持有满2年，营业额达30万澳元即可转永居。
2. 190：下签即为PR，但需承诺在维州住满2年，**房产可作为居住证明**。
3. 491：持有3年后，满足居住+收入要求（3年中有3年Taxable Income≥53,900澳元）转191永居。

常见坑点与避坑指南

坑点1：楼花面积缩水
维州允许开发商误差在5%以内，**签约前让律师加Clause**：若实际面积低于合同5%以上，买家可无条件退出。

坑点2：土地税暴涨
2024年起维州土地税起征点降至5万澳元，**建议用Trust结构持有**，可享土地税折扣。

坑点3：FIRB违规出租
海外买家只能买新房，且**交割后不能立即整租**，需自住至少6个月，否则罚款更高13.2万澳元。

2024年值得关注的三个潜力区域

• Cranbourne East： *** 规划“Cranbourne East Employment Precinct”，未来5年新增2万个岗位，中位价仅62万澳元。
• Werribee：墨尔本机场第三跑道获批，25分钟直达，2024年涨幅已达9.8%。
• Frankston：海边城区，2025年火车线升级，预计通勤CBD缩短至45分钟，公寓租金回报率高达4.7%。

最后一步：交割后如何申报海外资产？

中国税务居民需在次年3月31日前向**国家税务总局**申报境外房产，使用《个人所得税年度自行纳税申报表》附表《境外所得》。若未来出售，**澳洲资本利得税（CGT）**按增值部分50%计税，中国可抵免已缴澳税，避免双重征税。