希腊购房移民需要多少钱？ 25万欧元起，加上税费、公证、律师等杂费，实际支出约28–30万欧元。 ---

希腊购房移民的门槛到底是多少？

官方给出的数字是**25万欧元**，但很多人忽略了附加成本。 - **房产价格**：25万欧元是下限，热门区域如雅典南部、圣托里尼普遍30–50万欧元。 - **一次性税费**： - 新房增值税24%（部分地区暂停，需确认最新政策） - 二手房 *** 税3% - **律师费**：约房款的1%–1.5% - **公证费+注册费**：合计1%左右 - **中介服务费**：若通过机构，通常1%–2% 把这些算进去，**实际预算更好准备28万欧元以上**，才不会在付款节点手忙脚乱。 ---

购房流程分几步？每步需要多久？

**Step1 选房与尽职调查** 远程视频看房或赴希腊实地考察，律师同步核查产权、抵押、违建记录，**3–7个工作日**。 **Step2 开立税号与银行账户** 本人到场或授权律师办理，**1–2天**。 **Step3 支付定金并签署预售** 通常缴纳房价的10%，锁定房源，**当天完成**。 **Step4 正式过户** 公证处、土地注册局同时办理，**1–2周**。 **Step5 递交移民申请** 拿到地契后即可预约移民局，**2–4个月获批**。 整个周期**最快3个月**，慢则半年，取决于付款速度与预约排期。 ---

希腊身份能带哪些家人？后续维持成本高吗？

- **主申请人配偶** - **21岁以下未婚子女** - **主申及配偶的父母** 一家三代同时拿居留，**无需额外投资**。 维持成本： - **房产持有税**：每年0.1%–1%不等，25万欧元房产约200–400欧元/年。 - **医疗保险**：每人约150–300欧元/年。 - **永居卡续签费**：每5年2000欧元左右。 整体算下来，**每年不到1000欧元即可维持身份**，在欧洲黄金签证里算极低的。 ---

哪些区域值得买？自住与出租回报如何平衡？

**雅典市中心** - 房价低、租金收益高，**年化4%–5%** - 但楼龄老，升值潜力有限 **雅典南部（格利法达、武利亚格迈尼）** - 海景公寓多，**房价3000–5000欧/㎡** - 长租给外企员工，短租给游客，**综合收益3.5%–4.5%** **北部学区（基菲夏、马鲁西）** - 国际学校集中，适合带娃家庭，**房价稳定上涨** - 出租给陪读家庭，租约长且稳定 **岛屿度假房（圣托里尼、米克诺斯）** - 短租旺季日租金可达300–500欧元，**年收益6%以上** - 冬季空置率高，维护成本大 **策略建议**： - 以拿身份为主，选**25–30万欧元的雅典二手翻新公寓**，出租抵税。 - 兼顾度假，可再入手**15–20万欧元的海岛小户型**，旺季自用淡季短租。 ---

希腊购房移民的隐藏风险有哪些？如何规避？

**产权纠纷** - 问题：房产有抵押或违建，导致无法过户。 - 规避：**聘请持牌律师**，出具完整尽职调查报告。 **开发商烂尾** - 问题：期房项目资金链断裂。 - 规避：**只选现房或已封顶项目**，付款走托管账户。 **短租政策收紧** - 问题： *** 限制Airbnb牌照数量。 - 规避：购买前确认**已具备短租许可**，或选择长租区域。 **汇率波动** - 问题：人民币对欧元贬值，增加成本。 - 规避：签约后**立即锁定汇率**，或提前换汇。 **税务居民风险** - 问题：每年居住超过183天，可能被视为希腊税务居民。 - 规避：控制居住时间，或咨询税务师做**双重税务协定规划**。 ---

希腊身份能否跳板到其他欧盟国家？

希腊居留卡属于**国别永居**，并非欧盟永居，但优势依旧明显： - **申根自由通行**：每半年可在其他申根国停留90天，适合商务考察。 - **转换欧盟永居**：住满5年且通过希腊语A2考试，可申请欧盟长期居留。 - **子女教育**：持希腊居留可在当地读公立学校，也可申请**欧盟其他国家的大学**，享受欧盟生学费。 - **曲线赴美**：希腊护照可**申请美国E2条约投资者签证**，实现快速赴美。 因此，希腊购房移民不仅是“门票”，更是**通往更大舞台的跳板**。 ---

2024年政策会收紧吗？窗口期还有多久？

希腊 *** 已多次吹风： - **热门区域涨价至50万欧元**的提案已提上日程，预计2024年下半年落地。 - **新旧政策并行**可能性大，即涨价区域50万，冷门区域维持25万。 - **审批时间**可能从2个月延长至4–6个月，移民局人手不足。 **结论**：若预算锁定25万欧元，**2024年6月前完成过户最稳妥**。 错过窗口，要么追加预算，要么转战非涨价区域，但配套与流动性都会下降。