为什么越来越多人选择欧洲买房移民？

过去十年，欧洲“黄金签证”项目累计吸引投资超百亿欧元。核心原因有三：

• 门槛低于传统技术移民：无需语言、学历、商业背景，仅需购房即可拿居留。
• 自由通行申根区：持居留卡可免签进入27个申根国家，商务与旅行便利度大幅提升。
• 资产与身份双重保值：欧元资产抗通胀，身份可世代传承，子女享欧盟公立教育。

欧洲海外房产移民条件到底有哪些？

1. 购房金额门槛

各国差异明显：

• 希腊：25万欧元起，2023年部分热门区域已涨至50万欧元。
• 葡萄牙：28万欧元起（低密度区域），里斯本等核心城市需50万欧元。
• 西班牙：50万欧元起，可一套或多套组合。
• 土耳其：40万美元起，三年后房产可出售不影响身份。

2. 附属申请人范围

主流国家允许：

• 配偶
• 未成年子女
• 经济依赖主申请人的父母

注意：希腊允许主申请人父母及配偶父母一同申请，而葡萄牙仅限主申请人及配偶父母。

3. 居住要求

“移民监”宽松度排序：

1. 希腊：无居住要求，仅需每五年续签时登陆一次。
2. 葡萄牙：之一年住7天，之后每两年住14天。
3. 西班牙：五年内住满4年2个月方可转永居。

哪个国家更便宜？一张表看懂真实成本

结论：希腊仍是当前更低成本路径，但葡萄牙低密度区性价比正在上升。

容易被忽视的隐藏费用

• 房产增值税（IMT）：葡萄牙阶梯税率更高达8%。
• 年度房产税（IMI）：葡萄牙0.3%-0.8%，希腊约0.1%-0.6%。
• 出租所得税：希腊28%，葡萄牙28%（非税务居民）。
• 转售资本利得税：希腊15%，葡萄牙28%。

如何避开“买房坑”？

Q：开发商报价虚高怎么办？

A：要求出具银行独立评估报告，希腊多家银行可提供，若评估价低于合同价10%以上，可重新议价。

Q：包租承诺靠谱吗？

A：查验租赁合同是否在土地局备案，未备案的包租协议无法律效力。优先选择已运营3年以上的酒店式公寓项目。

Q：期房烂尾风险如何规避？

A：确认开发商已购买10%房款履约保函，葡萄牙法律强制要求，希腊需额外约定。

2024年政策风向：涨价与关停倒计时

• 葡萄牙：2023年10月已关停里斯本、波尔图购房通道，2024年可能全面终结。
• 希腊：2025年起核心区或涨至80万欧元，窗口期不足18个月。
• 西班牙：左翼政党提案取消黄金签证，议会审议中。

建议：锁定希腊25万欧元旧政，或抢入葡萄牙低密度区28万欧元项目。

实操流程：从看房到拿卡只需6步

1. 线上选房：通过希腊Spitogatos、葡萄牙Casa Sapo等本土平台筛选。
2. 视频看房：要求开发商提供360°全景及无人机航拍。
3. 支付定金：希腊1万欧元，葡萄牙1-2万欧元，可退周期15天。
4. 律师尽职调查：核查房产抵押、违建记录，周期7-10个工作日。
5. 支付全款+过户：希腊需本人到场，葡萄牙可授权律师。
6. 递交移民申请：希腊2-4个月获批，葡萄牙平均6-8个月。

身份到手后，如何更大化利用？

教育规划

持希腊居留卡，子女可报考华侨生联考，400分入读985。葡萄牙居留满五年后，子女可申请欧盟学费标准的大学，比国际生省50%以上。

税务优化

葡萄牙提供NHR非税务居民计划：十年内海外收入免税。希腊对非税务居民仅就希腊境内收入征税。

资产退出策略

希腊房产持有满五年出售，可豁免资本利得税；葡萄牙需持有满五年，否则利得税28%。建议第七年出售希腊房产，同步申请欧盟永居。