葡萄牙买房移民到底需要满足哪些条件？

葡萄牙黄金签证（Golden Visa）自2012年推出以来，一直是欧洲更受欢迎的居留项目之一。核心逻辑很简单：在葡萄牙购买符合要求的房产，即可获得居留身份。但“符合要求”四个字背后，其实藏着不少细节。

1. 房产金额门槛：28万、35万、50万欧元怎么选？

官方把葡萄牙领土分为“低密度区”与“高密度区”。

• 50万欧元：里斯本、波尔图、阿尔加维等热门城市或沿海地带，任何房龄、任何类型均可。
• 35万欧元：房龄30年以上或位于城市重建区的住宅/商业，需附带翻新计划。
• 28万欧元：同时满足“低密度区+30年以上+翻新计划”三重条件。

2. 购房区域限制：2022年新政后还能买里斯本吗？

可以，但仅限商业用途（酒店、商铺、办公室）。如果想买住宅拿身份，必须把目光投向内陆地区或亚速尔、马德拉群岛。换句话说，海景公寓依旧能买，只是得换地图。

3. 资金来源审查：银行流水要准备多久？

葡萄牙移民局（SEF）要求主申请人提供近12个月的银行流水、完税证明及资产来源说明。若资金来自卖房、股票或父母赠与，需额外提供公证+双认证文件。一句话：钱必须“说得清”。

葡萄牙买房移民需要多少钱？除了房款还有哪些隐形支出？

一次性费用清单

1. 房款：28万~50万欧元
2. IMT房产交易税：房价的6%~8%（阶梯税率）
3. 印花税：房价的0.8%
4. 律师费：房价的1%~1.5%
5. 公证+注册：约1000欧元
6. 黄金签证申请费：主申请人533欧元，附属申请人83欧元/人
7. 制卡费：5325欧元/人（首次）

年度持有成本

• IMI市政税：0.3%~0.8%（按评估价）
• 物业费：公寓500~2000欧元/年；别墅视面积而定
• 会计+税务申报：约500欧元/年

粗略估算，一套35万欧元房产，首年总支出约38万~39万欧元；后续每年持有成本约2000~3000欧元。

常见疑问快问快答

Q：买房后多久能拿到居留卡？

递交完整材料后，SEF预约排期通常6~12个月。获批后先拿2年居留卡，续签两次（每次2年），第5年可申请永居或入籍。

Q：必须每年住满7天吗？

是的，但之一年只需累计7天，之后每两年住满14天即可。相当于每两年去度一次假就能保住身份。

Q：可以贷款买房吗？

可以，但贷款部分不计入投资额度。举例：购买50万欧元房产，贷款30万，实际仍需自有资金至少50万欧元。

Q：附属申请人包括哪些人？

配偶、未成年子女、18岁以上在读且经济依赖的子女、主申请人及配偶的父母（无年龄限制）。

2024年政策风向：涨价还是关停？

欧盟委员会多次施压，葡萄牙 *** 已宣布2023年10月关闭住宅类黄金签证，但商业类房产仍保留。2024年暂无进一步涨价消息，不过窗口期随时可能关闭。想赶末班车的家庭，建议6个月内完成选房+过户。

实操建议：如何选到既保值又合规的房产？

1. 锁定低密度高潜力区

布拉加、科英布拉、阿连特茹内陆的葡萄酒庄园或翻新公寓，28万欧元即可撬动，且租金回报稳定在4%~5%。

2. 核查房产法律状态

务必让律师出具土地注册证明、无抵押证明、建筑许可证，避免买到“问题房”。

3. 预留10%机动资金

装修、税费、汇率波动都可能超预算，建议额外准备房款10%作为缓冲。

4. 选择一站式服务机构

从看房、开户、税号申请到移民递交，本地律所+房产中介+会计打包服务可节省至少2个月时间。

写在最后

葡萄牙买房移民的核心是用房产投资换欧盟居留，但政策细节与成本核算决定成败。提前规划资金路径、选好合规房产、预留充足时间，才能在政策变动前锁定身份。