一、为什么越来越多人选择购房移民？

在全球资产配置与身份规划的双重需求下，“买房送身份”成为高净值人群的新宠。欧洲、加勒比、东南亚等地陆续推出购房移民项目，门槛从25万美元到50万欧元不等，既能锁定海外不动产，又能一步到位拿永居或护照。但政策细节复杂、文件繁多，普通人很难独立完成，于是购房移民中介应运而生。

二、购房移民中介到底做什么？

1. 项目筛选与匹配

• 区域对比：希腊25万欧、葡萄牙28万欧起、土耳其40万美元，哪个更适合你的预算？
• 房产类型：市中心公寓易出租，海边别墅可自住，学区房保值率高，中介会按需求给出三套以上方案。

2. 法律与税务把关

• 产权调查：查清房产是否抵押、有无违建，避免“钱房两失”。
• 税务优化：利用双边税收协定，合理降低租金所得税、资本利得税。

3. 文件代办与递交

• 双认证：出生、无犯罪、婚姻等公证文件需外交部+使馆双认证，中介代跑。
• 线上递交：葡萄牙黄金签证已支持线上开档，中介熟悉系统，3天完成上传。

三、如何判断购房移民中介哪家好？

1. 看牌照与资质

希腊本地中介需持有Hellenic Ministry of Migration Policy颁发的 *** 牌照；土耳其移民署官网可查询授权编号。没有官方牌照，一律Pass。

2. 看成功案例

• 数量：过去三年成功案例低于100组，经验不足。
• 类型：是否有拒签翻案、加急通道等特殊案例，体现应变能力。

3. 看收费透明度

正规中介会在签约前出具费用清单，并注明“多退少补”。

四、购房移民中介费用是多少？

1. 一次性支出

• 房产款：25万欧起，需一次性打到监管账户。
• 交易税：希腊3.09%、葡萄牙6%—8%，土耳其3%—4%。
• 中介服务费：主流报价房产总价的2%—3%，更低不低于1万欧。

2. 持续性支出

• 年度房产税：希腊约0.1%—1%，葡萄牙0.3%—0.8%。
• 物业管理：包租项目每年收租金的5%—8%作为托管费。
• 身份续签费：葡萄牙每次约2600欧/人。

3. 如何砍价？

问清“全包价”是否含律师、公证、翻译、保险，逐项对比三家报价，通常可砍掉3000—5000欧。

五、常见陷阱与避坑指南

1. 虚假房源

网上标价20万欧的雅典市中心公寓，现场变成老旧楼花。解决：要求视频连线看房，并在合同中写明“与宣传一致”。

2. 包租骗局

承诺年收益5%，却用客户房款做高评高贷。解决：让律师核查租赁合同是否在土地局备案。

3. 身份失效风险

希腊购房移民要求房产与身份绑定，出售即失身份。解决：选择永久产权+可世代继承的房产，或提前规划入籍。

六、签约前必须确认的10个问题

1. 中介是否有官方授权书？
2. 律师是独立第三方还是中介关联公司？
3. 房款是否进入银行监管账户？
4. 若拒签，退款周期是几天？
5. 包租收益是税前还是税后？
6. 房产是否带能源性能证书？
7. 每年居住要求几天？
8. 能否携带父母及成年子女？
9. 后续入籍需不需要语言考试？
10. 中介是否提供二次转售服务？

七、真实客户案例：三个月拿下葡萄牙黄金签证

背景：深圳互联网高管，预算35万欧，需求是快速获批+稳定租金。

• 中介在里斯本大学城匹配一套28万欧精装公寓，带3年包租合同，年净收益4%。
• 同步递交主申+配偶+两名子女，律师加急通道，90天获批。
• 总花费：房款28万+税费2.4万+律师2万+中介费0.84万≈33.24万欧。

八、2024年购房移民政策趋势

• 涨价：希腊核心区已确认2024年5月涨至50万欧。
• 排期：葡萄牙热门地区审理周期从6个月拉长至10个月。
• 数字化：土耳其计划上线区块链产权系统，减少造假。

早签约、早选房，才能锁定旧政红利。