希腊买房移民到底有哪些坑？

“25万欧元就能拿欧盟永居”的广告铺天盖地，但真正落地后，许多家庭才发现**希腊买房移民的弊端远比想象多**。从税费到出租、从身份维持到退出机制，每一步都可能踩雷。

税费黑洞：买房只是开始

一次性支出

• 房产交易税：新房24%增值税，二手房3% *** 税，看似不高，却按 *** 评估价计算，**评估价往往高于实际成交价**。
• 律师费+公证费+注册费：合计约房价的2%-3%，25万欧的房子再掏7500欧元是常态。
• 授权书POA：远程购房必须做，希腊驻华使馆预约排到三个月后，加急费另算。

持有成本年年涨

• ENFIA年度房产税：按面积、楼龄、地段阶梯征收，**市中心30年老公寓每年税费可达2000欧元**。
• 物业费：电梯、清洁、供暖分摊，空置也照付，**雅典市区平均4-6欧/㎡/年**。
• 租金收入税：年租金1.2万欧元以下15%，超出部分阶梯至45%，**实际净收益常被腰斩**。

出租难：收益神话破灭

“包租5%回报率”是中介常用话术，真相如何？

空置率高的三大原因

1. 季节性明显：雅典短租旺季仅4-10月，冬季入住率不足30%。
2. 竞争激烈：2023年Airbnb雅典挂牌量突破1.8万套，**价格战导致日租金跌至35欧/晚**。
3. 法律限制：希腊2022年起禁止核心区域新增短租牌照，**无证经营罚款5万欧元起**。

长租也不省心

• 租约保护：希腊法律规定住宅租约最短3年，**提前解约需赔偿租客3个月租金**。
• 欠租风险：法院驱逐程序平均耗时18个月，**期间房东仍需支付水电物业费**。

身份维持：移民监隐形存在

每五年换卡，审查趋严

虽然希腊没有居住时间要求，但**永居卡与房产绑定**，一旦出售即失效。2024年起，移民局要求换卡时提供：

• 房产完税证明：过去五年ENFIA必须连续缴纳，**任何一年漏税都可能导致拒签**。
• 医疗保险：需覆盖希腊境内，更低保额3万欧元，**65岁以上申请人保费翻倍**。

家庭团聚的隐藏门槛

主申请人可携带配偶、21岁以下子女及双方父母，但：

• 子女超龄：21岁后需单独购房才能续签，**等于再掏25万欧元**。
• 父母医保：65岁以上需额外购买希腊商业保险，**每人年费约1800欧元**。

退出困境：卖房容易脱手难

流动性陷阱

希腊二手房平均成交周期12-18个月，**急售需降价10%-15%**。更关键的是：

• 买家稀少：本地人偏爱新房，国际买家集中在旅游区分时度假屋，**市区老破小无人问津**。
• 遗产税：若房产作为遗产传给子女，**价值超过15万欧元部分税率10%-40%**。

汇率与政策双重风险

2018年希腊房价触底反弹至今涨幅50%，但：

• 欧元汇率波动：2022年欧元兑人民币一度跌破6.7，**资产缩水超10%**。
• 政策收紧：2023年部分政党提议将黄金签证门槛提高至50万欧元，**未来可能追溯调整**。

真实案例：北京Z女士的三年教训

2021年，Z女士以26万欧元购入雅典市中心一套90㎡公寓，中介承诺“年租金3万欧元”。实际：

• 之一年：短租收入仅1.1万欧元，扣除平台佣金和税费后净得6800欧元。
• 第二年：遭遇租客拖欠半年租金，打官司花费4000欧元。
• 第三年：决定卖房，挂牌22万欧元无人问津，最终以19.5万欧元成交，**算上持有成本净亏损约12万欧元**。

她坦言：“**如果重来，我会选择葡萄牙基金移民，至少不用操心房子**。”

如何降低踩坑概率？

选房三原则

1. 避开旅游泡沫区：如雅典卫城周边，溢价高达30%。
2. 核查建筑许可：1960年前房产可能存在违建，**未来拆迁零补偿**。
3. 预留10%备用金：用于突发维修、税费上涨或空置期。

替代方案对比

希腊买房移民并非骗局，但**它的弊端被中介刻意淡化**。在决定签约前，务必实地考察、核算真实成本，并问自己：如果这套房子永远租不出去、卖不掉，我还愿意要这个身份吗？