一、移民澳洲后到底能不能直接买房？

**能，但有身份差异。** - **永久居民（PR）**：等同于本地买家，可买二手房、新房、空地，贷款比例更高80%。 - **临时签证（如188、482）**：只能买新房或空地，需向FIRB申请，额外缴纳海外买家附加税。 - **纯海外人士**：原则上只能买新房，且需缴纳8%的海外买家附加税（各州不同）。 ---

二、澳洲买房移民条件到底指什么？

很多人把“买房”与“移民”混为一谈，其实二者是**两条独立通道**。 **常见误区**： - 误区1：买够一定金额的房子就能拿PR。 - 误区2：先买房再申请移民会加分。 **正确理解**： - **房产投资≠移民签证**，但部分商业移民签证（188B、188C）要求投资合规基金或州债，房产本身不计入合规投资。 - **房产可作为资产证明**：在打分制技术移民或配偶签中，房产净值可计入家庭资产，提高财务能力评分。 ---

三、移民澳洲买房流程拆解

### 1. 资格预审 - **确认签证状态**：PR跳过FIRB；临时签证需在线提交FIRB申请，通常30天内获批。 - **贷款预批**：PR可找四大行；海外收入者需准备完税证明、雇主信，利率上浮0.5%–1.2%。 ### 2. 选房与出价 - **新房**：开发商提供10天冷静期，可无条件退订金。 - **二手房**：PR可参与公开拍卖，临时签证只能私下议价。 - **土地别墅套餐（House & Land Package）**：适合想自建的家庭，土地交割后18个月内开工即可。 ### 3. 合同与交割 - **律师审阅**：澳洲强制律师介入，检查产权、地役权、白蚁报告。 - **首付比例**：本地买家10%；海外买家20%–30%。 - **交割周期**：通常6–8周，PR可申请印花税减免（首次置业）。 ---

四、各州印花税与附加税对比

| 州/领地 | 首次置业印花税减免门槛 | 海外买家附加税 | 空置税（年） | |---------|------------------------|----------------|--------------| | 新州NSW | 80万澳元以下全免 | 8% | 2% | | 维州VIC | 75万澳元以下全免 | 8% | 1.5% | | 昆州QLD | 70万澳元以下全免 | 7% | 无 | | 西澳WA | 50万澳元以下全免 | 7% | 无 | ---

五、贷款难点与破解方案

**问题1：海外收入银行不认？** - **破解**：选择非银行机构（如Firstmac、Liberty），接受支付宝流水+翻译件，利率约5.5%。 **问题2：PR但工作未满6个月？** - **破解**：提供过往两年海外完税记录，或增加配偶为共同借款人。 **问题3：临时签证贷款成数低？** - **破解**：购买投资房，租金收入可计入偿债能力，提高贷款额度。 ---

六、移民后如何选城市？

- **悉尼**：房价高但增值快，适合已拿到PR、收入稳定的家庭。 - **墨尔本**：教育配套全，华人区成熟，适合陪读家庭。 - **布里斯班**：房价洼地，州 *** 提供1.5万澳元首次置业补贴，适合预算有限的188签证持有者。 - **珀斯**：矿业复苏带动租金回报，空置率仅0.7%，现金流为王。 ---

七、真实案例：188A签证持有人如何3年布局3套房

**背景**：上海餐饮老板，2019年获188A签证，目标转888永居。 **步骤**： 1. **之一年**：在布里斯班南区买地建房，总价65万澳元，租金回报5.2%，用于满足州 *** 生意投资外的资产要求。 2. **第二年**：用房产增值部分（涨至72万）抵押套现，在墨尔本Box Hill购入二手联排，方便孩子就读公校。 3. **第三年**：出售上海一处老破小，全款购入珀斯学区房，租金覆盖布里斯班贷款利息，实现正现金流。 **关键点**： - 所有房产均在主申请人名下，避免888阶段资产追溯纠纷。 - 保留所有租金流水、维修发票，作为生意外收入的合法证明。 ---

八、常见Q&A

**Q：持旅游签能在澳洲买房吗？** A：可以，但需FIRB批准且只能买新房，交割前必须离境。 **Q：PR买二手房后多久能卖？** A：无限制，但若持有不足12个月，增值税按全额收入计算。 **Q：夫妻一方PR一方临时签证，房产写谁的名字？** A：建议联名持有，PR方比例≥50%，可节省海外买家附加税。