希腊买房移民到底需要满足哪些条件？

希腊黄金签证的核心门槛只有一条：在希腊境内购买净值不低于25万欧元的房产。但细节远比数字复杂，下面把官方文件拆解成普通人能看懂的要点。

主申请人资格

• 年满18周岁，无犯罪记录，持有有效护照；
• 在希腊及欧盟无非法入境或滞留史；
• 购买希腊医疗保险，保额≥3万欧元/年。

可携带的家庭成员

• 配偶（需登记结婚，同性婚姻亦可）；
• 21周岁以下未婚子女；
• 主申请人及配偶的父母，无需经济依附证明。

房产要求

• 产权必须清晰，可单一或多套组合，只要总价≥25万欧元；
• 允许商用、住宅或土地，但土地必须有建筑许可；
• 可贷款，但贷款部分不计入25万欧元投资额。

希腊买房移民流程分几步？

从选房到拿到粉卡，平均用时3-6个月，关键节点如下：

之一步：国内选房 or 登陆考察

疫情后，约60%的申请人通过视频选房，但首次登陆仍需录指纹。建议预留7-10天行程，考察交通、学区、出租回报率。

第二步：开立税号与银行账户

• 税号（AFM）可在希腊任意税务局办理，需护照+住址公证；
• 银行开户需护照、税号、住址证明、收入证明，部分银行支持远程见证开户。

第三步：支付定金并签署预购合同

定金通常为房价的10%，汇入律师监管账户。律师会完成房产尽调：查抵押、违建、产权年限。

第四步：支付尾款并过户

• 公证处签署正式购房合同，支付3% *** 税+1%公证费+1%律师费；
• 土地局登记，约7-10个工作日拿到土地注册证明。

第五步：递交移民申请

材料清单：

• 护照整本扫描件；
• 购房合同及土地注册证明；
• 医疗保险；
• 亲属关系双认证文件。

移民局审核2-4个月，获批后全家需在12个月内登陆录指纹。

希腊买房移民常见疑问解答

Q：25万欧元在雅典能买到什么样的房子？

A：2024年雅典市区均价约2,500-3,500欧/㎡，25万可购：

• 市中心30-40㎡精装公寓，租金回报4-5%；
• 南部沿海50㎡翻新房源，步行至海滩10分钟；
• 北部学区25-30㎡小户型，适合陪读家庭。

Q：持有粉卡能否在希腊工作？

A：黄金签证不允许受雇工作，但可开公司、收房租、炒股。若想就业，需转换雇主担保居留。

Q：房产出售后身份会失效吗？

A：会。身份与房产绑定，出售前需先换其他投资（如再买一套≥25万欧房产），或转永居/入籍。

Q：希腊永居和入籍条件是什么？

• 永居：连续住满5年，每年离境不超过6个月，通过希腊语A2考试；
• 入籍：合法居住7年，通过希腊语B1考试+文化测试，放弃原国籍（中国籍需权衡）。

避坑指南：选房时必须核实的5个细节

1. 建筑许可是否匹配现状：部分老房存在加盖，过户前需补缴罚款。
2. 物业费欠费：希腊物业费由房东承担，拖欠可能导致无法过户。
3. 共有产权比例：公寓楼需确认自有面积占比，避免未来出售纠纷。
4. 短租合法性：雅典市中心部分区域已限制Airbnb牌照，投资前需查市政规划。
5. 能源等级：2025年起希腊强制出租房产需达E级以上，老房子可能需额外装修。

2024年政策变动提醒

• 热门区域（雅典北部、南部、塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯）投资额将从25万欧涨至50万欧，生效时间待官方公告；
• 过渡期可能以合同签署时间为准，建议尽快锁定房源。

真实案例：上海家庭3个月完成移民

2023年10月，L先生通过视频选中雅典南部一套42㎡海景公寓，总价26万欧元。流程如下：

• 10月15日：支付1万欧定金；
• 11月5日：律师完成尽调，支付尾款；
• 11月20日：过户完成，递交移民申请；
• 2024年1月8日：全家获批，春节登陆录指纹。

目前该公寓已出租，月租1,100欧，扣除物业费后净回报4.8%。