意大利房产移民到底需要满足哪些条件？

官方路径叫“选择性居留签证”（Residenza Elettiva），核心门槛是“非工资收入”，而非购房金额。内政部2024年最新解释：

• 主申请人每年被动收入≥3.1万欧元；配偶+20%，每位未成年子女+5%
• 收入必须来自房租、理财、退休金、分红等，不能是工资或个体经营所得
• 购房或长租均可，但需提交“合适住房声明”，面积与家庭人数匹配

买房移民要花多少钱？一次性算清账单

以米兰市区一套80㎡二手公寓为例，房价35万欧元：

1. 房款：€350,000
2. 交易税：首套房2%→€7,000；二套房9%→€31,500
3. 公证+注册：约€3,000
4. 中介费：3%→€10,500
5. 律师费：€2,500（可选，但强烈建议）
6. 居留卡申请费：€116/人

合计：首套约€373,116；二套约€397,116

非工资收入不够怎么办？三条补救思路

很多客户问：“我只有房租收入2万欧元，差1万怎么办？”

• 组合收入：房租+理财分红+保险年金，加总达标即可
• 增加配偶：配偶名下再补1万欧元被动收入，家庭口径合并计算
• 降低生活城市：选择南部小镇，房价低、生活成本低，签证官对收入审核相对宽松

购房流程分几步？时间线一目了然

持房成本每年要交多少？

继续以上述米兰公寓为例：

• IMU市政税：首套自住0；出租或二套按0.76%×地籍价→约€800/年
• TARI垃圾税：€350/年
• 物业费：老式无电梯楼€1,200/年；高端公寓可达€3,000
• 租金收入税：选择cedolare secca固定21%，或累进23%-43%

五年后如何转永居？

满足“5年住满4年2个月”即可换欧盟长期居留：

1. 每年在意大利实际居住不少于183天
2. 无犯罪记录，税单连续
3. A2意大利语证书（2024年起可线上考试）
4. 永居卡有效期10年，到期只需更新照片

常见拒签原因Top3

根据罗马、上海、广州三大领馆的2023年数据：

• 收入解释不清：房租合同无备案、理财收益无银行流水
• 住房面积过小：一家四口住40㎡，被认为不符合“合适住房”
• 移民倾向：主申请人年龄低于35岁且无稳定被动收入，被认为有打工嫌疑

意大利买房移民与希腊、葡萄牙对比

2024年政策微调：两个细节必须注意

意大利参议院今年3月通过的新移民法补充条款：

• 被动收入必须“可追溯”：过去两年的银行流水或税单，临时补存大额不再被认可
• 远程递签试点：北京、上海、广州三大领馆开放线上预约，但面试仍需本人到场

真实案例：三口之家如何36万欧元搞定

杭州W先生，42岁，被动收入：

• 杭州两套房租金：€22,000/年
• 基金分红：€10,000/年

购房地点：佛罗伦萨郊区90㎡联排别墅，总价€280,000，首套交易税2%。

总花费：

• 房款+税费+杂费：€294,600
• 居留申请+翻译：€1,200
• 合计：€295,800，远低于36万欧元预算，剩余资金用于装修与备用金。

如何快速启动？三步清单

1. 整理收入证明：过去24个月房租合同、银行流水、理财对账单
2. 锁定城市与房源：南部房价低但收入审核更严，北部经济活跃但成本高
3. 预约律师+领馆：律师尽调需2周，签证面试需提前1个月排队