什么是移民房？与普通商品房有何区别？

移民房通常指因城市扩建、水库建设、高铁征地等原因， *** 统一规划后补偿给被拆迁户的安置性住房。它与普通商品房的核心差异体现在：
• **土地性质**：多数为划拨地，补缴出让金后才能上市；
• **产权起始**：以开发商大证办妥时间为准，而非交房日；
• **交易限制**：常见“五年内不得 *** ”或“需满三年并补缴增值收益”等条款。
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移民房买卖流程分几步？

之一步：核验房源“身份”

1. 到不动产登记中心打印《房屋信息查询记录》，确认**是否已办分户产权**；
2. 若显示“划拨/安置房”，需查看《经济适用住房上市交易申请表》是否盖章；
3. 核对拆迁协议上的被安置人姓名与房产证是否一致，避免隐形共有人纠纷。
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第二步：解除限售

• 若当地政策要求“满5年”，以**契税完税日期或产权证登记日期孰早**为准；
• 补缴土地收益金：多数城市按成交价1%—3%收取，部分地段采用分级累进；
• 领取《上市准入通知书》，此时房屋性质由“划拨”变为“出让”，方可网签。
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第三步：按揭贷款可行性评估

问：移民房能否贷款？
答：可以，但需满足“已补缴出让金且银行准入名单”双条件。
具体流程：
1. 银行预审：提供房产证、上市准入通知书、收入证明；
2. 评估公司出具报告：划拨地转出让后评估价往往**低于同小区商品房10%—15%**，影响贷款成数；
3. 签订借款合同：多数银行对移民房**更高贷6成、利率上浮10%—20%**；
4. 过户后办理抵押登记，放款周期比商品房多5—7个工作日。
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买卖双方税费清单

| 税种 | 买方承担 | 卖方承担 | 备注 | |------------|----------|----------|-------------------------------| | 契税 | 1%—3% | — | 首套90㎡以下1%，二套3% | | 增值税 | — | 5.3% | 满2年免缴 | | 个税 | — | 1%或20% | 满5年且家庭唯一住房可免 | | 土地出让金 | — | 1%—3% | 划拨地转出让必缴 | | 抵押登记费 | 80元 | — | 按揭购房时产生 | ——

常见风险与避坑指南

风险1：一房多卖

• 解决方案：在解除限售阶段即做**预告登记**，锁定产权；
• 预告登记有效期3个月，需在期限内完成过户。
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风险2：土地年限“缩水”

• 划拨地无年限，但转出让后**年限从开发商拿地时间起算**，可能只剩40余年；
• 签约前让中介打印《国有土地使用证》，查看终止日期。
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风险3：无法落户

• 部分城市规定移民房必须原拆迁户落户满3年后，新业主方可迁入；
• 提前咨询辖区派出所，写入补充协议“若不能落户则无条件解约”。
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移民房值得投资吗？

问：价格比同片区商品房低20%，能不能买？
答：自住可入，投资需谨慎。
优势：
• **总价低**：适合首套刚需；
• **配套成熟**：多位于老城区，学校医院齐全。
劣势：
• **流动性差**：限售期内无法出手；
• **增值慢**：评估价偏低导致杠杆小，金融属性弱。
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交易合同特别条款示例

1. “甲方承诺已取得《上市准入通知书》，若因政策变动导致无法过户，退还双倍定金”；
2. “土地出让金由甲方承担，具体金额以自然资源局窗口核定为准，误差超过5%双方可协商解约”；
3. “乙方贷款未获批且非主观原因，甲方应在7日内无息退还首付款”。
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办理时限参考

• 解除限售：资料齐全后3—5个工作日；
• 银行评估：2—3个工作日；
• 过户+抵押：主城区当日办结，郊区3个工作日；
• 放款：公积金组合贷15—20个工作日，纯商贷7—10个工作日。
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实用问答

问：未满限售期签了私下协议有效吗？
答：无效。根据《城市房地产管理法》第三十八条，限售期内不得 *** ，公证处亦不予公证。
问：移民房能申请公积金贷款吗？
答：补缴出让金并符合公积金贷款条件即可，但**贷款额度以评估价与成交价低者为准**。
问：继承的移民房出售还要补出让金吗？
答：需要。继承不改变土地性质，上市前仍需补缴。