欧洲黄金签证是什么？它为何如此火爆？

黄金签证（Golden Visa）是欧盟部分国家为吸引高净值人士而推出的居留换投资计划。投资人通过购房、国债或基金等方式，即可为自己及三代直系亲属换取申根区自由通行的权利。葡萄牙、希腊、西班牙、马耳他、爱尔兰是最常被提及的五大热门国，其中希腊以25万欧元更低门槛长期占据搜索热度榜首。

2024年欧洲移民政策最新变化一览

葡萄牙：购房通道正式关闭

2023年10月生效的“Mais Habitação”法案明确：里斯本、波尔图及沿海地区的住宅类购房不再符合黄金签证条件。目前仅剩两条合规路径：

• 投资50万欧元到葡萄牙境内合规基金，锁定期≥5年
• 创立10个本地就业岗位并维持3年

希腊：核心区域涨价至50万欧元

2024年8月31日起，雅典北部、南部、米克诺斯岛、圣托里尼岛等36个热门区域的购房门槛从25万欧翻倍至50万欧。其余区域仍保持25万欧，但窗口期仅剩数月。

西班牙：正在讨论关停

西班牙议会已于2024年4月通过“取消黄金签证”提案，目前进入参议院审议阶段。若最终通过，预计2025年起购房移民将退出历史舞台。

如何申请欧洲黄金签证？五步流程拆解

之一步：锁定国家与合规项目

先问自己：“我更看重身份速度还是投资回报？”

• 想最快拿卡：选希腊，递交后2-4个月获批
• 想跳板欧盟护照：选葡萄牙，5年后可转永居/入籍，且无语言考试

第二步：准备资金来源文件

所有国家都要求提供近6个月银行流水、完税证明及资产来源声明。若资金来自卖房或股票，需额外做公证+双认证。

第三步：开立税号与银行账户

以希腊为例，需本人登陆一次雅典税务局获取AFM税号，再预约银行远程视频开户。葡萄牙则允许律师全程代办，无需登陆。

第四步：完成投资并获取凭证

购房类：签署预售合同并支付10%定金，律师楼同步进行土地注册查询；
基金类：将资金从本人账户直接汇入基金托管账户，获取认购确认函。

第五步：递交居留申请

材料清单：

1. 护照整本扫描件
2. 无犯罪记录（覆盖过去10年居住超过6个月的所有国家）
3. 医疗保险（保额≥3万欧元）
4. 投资凭证（房产地契或基金认购书）

希腊移民局官网显示，2024年平均审理周期为41天，可加急至20天。

黄金签证的隐藏成本有哪些？

除了官方投资款，还需预留：

• 购房税费：希腊约10.2%（含3%交易税+律师费+公证费）
• 基金认购费：葡萄牙基金通常收取1.5%-2%前端费用
• 年维护成本：希腊房产持有税（ENFIA）约0.1%-0.7%，葡萄牙基金1%-1.5%管理费

黄金签证与欧盟永居、护照的差距有多大？

自问：“拿到黄金签证后，我能享受哪些福利？”

2024年申请黄金签证的避坑指南

避坑1：警惕“包租回购”陷阱

希腊部分开发商承诺“3年7%包租”，实际租金收益可能不足3%，且回购条款暗藏“原价回购需扣除折旧”。

避坑2：确认房产无抵押

务必让律师出具土地注册处无抵押证明，曾有案例显示，中国买家在过户前发现房产被抵押给当地银行，导致10万欧元定金无法追回。

避坑3：基金投资要看底层资产

葡萄牙基金需披露至少60%资金投向实体企业，若发现基金大量持有现金或国债，可能面临移民局拒签。

未来趋势：黄金签证会彻底消失吗？

欧盟委员会在2022-2024年连续三次敦促成员国关停黄金签证，理由包括洗钱风险与房价通胀。目前趋势显示：

• 2025年前：西班牙、爱尔兰大概率关停
• 2026年后：希腊、马耳他可能提高门槛至75万欧元
• 唯一幸存者：葡萄牙基金路径因创造就业属性，或长期保留

现在上车还来得及吗？

如果目标是低成本拿身份，建议：

1. 希腊25万欧元区：2024年8月31日前锁定房产，可省25万欧元差价
2. 葡萄牙50万欧元基金：避开购房变政，且基金退出机制更灵活

最后提醒：所有文件需提前3个月准备，避免因公证认证延误错过窗口期。