买房≠直接移民，加拿大没有“购房移民”通道

加拿大联邦层面从未推出过“购房即获永久居民身份”的项目。无论是多伦多、温哥华还是蒙特利尔，**单纯购置住宅、商铺或土地，都不会触发移民资格**。这与葡萄牙、希腊等欧洲国家的“黄金签证”截然不同。

为什么网上仍流传“买房移民加拿大”的说法？

原因主要有三：

• 部分中介将省提名企业家移民中的“投资房产作为商业计划一部分”简化为“买房移民”，造成误导。
• 魁省旧政（已关停）曾允许通过投资政府指定基金间接持有房地产，但申请人并不拥有实物产权。
• 海外买家在加拿大购房后，再通过留学、工作、配偶担保等渠道移民，被误传成“买房送身份”。

2024年仍可利用房产的合法移民路径

1. 省提名企业家移民（PNP Entrepreneur）

适用省份：BC省、安省、萨省、曼省、NS省等

核心要求：

1. 净资产：多数省份要求主申及配偶名下净资产≥60万加元（BC省部分地区≥40万加元）。
2. 投资额：在目标社区创办或购买企业，投资额15万—60万加元不等，**房产可计入投资额但不得超过总投资的50%**。
3. 经营要求：至少持股33.3%，参与日常管理，创造1—2个全职岗位。
4. 居住义务：持工签阶段需75%时间居住在创业所在省份。

自问自答：房产能不能全部算作投资额？
不能。例如你在哈利法克斯花40万加元买下带办公空间的商铺，其中20万加元可计入投资，剩余20万加元被视为被动资产。

2. 魁省投资移民（QIIP）预计重启

魁省移民厅已确认2024年4月重启QIIP，新政要点：

• 净资产：主申及配偶名下≥200万加元。
• 投资方式：全款投资120万加元（5年无息返还）或一次性融资35万加元。
• 居住承诺：获批后须在魁省居住满12个月，房产可自住或出租，但**购房合同不作为加分项**。

3. 联邦创业移民（SUV）+ 房产租赁创业

若你的商业计划被指定风投或孵化器认可，可成立一家短租管理公司，通过购置、装修、运营房源盈利。注意：

• 必须获得支持信（Letter of Support）。
• 公司股权结构需满足SUV要求：每个申请人持股≥10%，指定机构+申请人共同持股>50%。
• 房产本身不是移民条件，**商业计划的可行性、创新性、就业创造才是核心**。

海外买家税与限购政策对移民的影响

2023年1月起，加拿大实施《海外买家禁令》，2025年前禁止非加拿大公民/PR购买住宅，但以下情况豁免：

1. 持有效工签且在加拿大报税满3年。
2. 购买价格在50万加元以下的城市远郊或人口<1万的社区。
3. 购买4套以上新建多户住宅用于出租。

自问自答：持工签阶段想买房怎么办？
先租后买。多数省提名企业家申请人持封闭工签登陆，需满足居住与经营要求，待拿到省提名信后再购房，可避开禁令。

真实案例：萨省企业家移民+房产投资

背景：王先生，42岁，国内连锁早教机构股东，净资产约500万人民币。

步骤：

• 2022年8月：递交萨省EOI，分数115分（年龄15+语言20+净资产30+商业经验20+投资计划30）。
• 2023年1月：获邀并递交全套文件，商业计划为在萨斯卡通收购一家**带物业的早教中心**，投资总额28万加元，其中房产估值18万加元。
• 2023年6月：获预签信，持工签登陆，实际经营12个月后营业额达35万加元，雇佣3名全职员工。
• 2024年7月：省提名获批，联邦阶段预计8个月。

关键点：早教中心物业虽占投资大头，但经营收入与就业创造才是移民官关注焦点。

常见误区与风险提示

1. 误区：买楼花可锁定移民名额
   楼花属于预售合同，无法计入省提名投资额，且交房前无法创造就业。
2. 误区：夫妻一方买房，另一方留学转移民
   若主申持学签，配偶持开放工签，购房不受禁令限制，但学签拒签将导致整个家庭计划失败。
3. 风险：房价波动
   加拿大央行2023年加息至5%，多伦多房价较峰值下跌18%，需预留至少20%现金流应对利率风险。

2024年行动清单

• 1月：评估净资产，确定目标省份（BC偏远社区、萨省、曼省门槛较低）。
• 2月：考取CLB5以上语言成绩，准备商业考察。
• 3月：与持牌移民顾问、商业地产经纪、会计师三方会谈，**确认房产估值与商业计划匹配度**。
• 4月：递交EOI，同步开设加拿大银行账户，预批贷款。
• 5月：收到邀请后60天内完成商业计划书、净资产审计、房产意向协议。