葡萄牙购房移民条件：到底要准备哪些硬性材料？

葡萄牙购房移民的官方名称是“黄金居留许可计划（ARI）”，核心门槛是购买价值不低于50万欧元的房产。如果房产位于低密度人口区域，门槛可降至40万欧元；若房屋楼龄超过30年且位于城市更新区，35万欧元即可启动申请。除房款外，申请人还需准备以下文件：

• 护照整本扫描件
• 无犯罪记录证明（需双认证）
• 葡萄牙税号（NIF）
• 葡萄牙本地银行账户证明
• 覆盖全欧盟的医疗保险

葡萄牙购房移民流程：从选房到拿卡分几步？

整个流程看似复杂，实则“看房—付定金—开税号—做尽调—过户—递交居留—录指纹—领卡”八步即可闭环。以下自问自答拆解每一步。

1. 选房阶段：线上还是线下看房更靠谱？

建议线上筛选+线下实勘双线并行。里斯本、波尔图核心区房源紧俏，提前锁定可远程视频看房；阿尔加维度假房则必须实地考察周边配套，避免买到“海景但无配套”的孤岛盘。

2. 支付定金：要交多少？如何保障资金安全？

定金一般为房款的10%，必须汇入律师监管账户。律师会同步完成房产债务尽调，确认无抵押、无欠税后再释放给卖家，避免“钱房两空”。

3. 税号与账户：为什么必须本人到场？

葡萄牙税号（NIF）是购房、开户、缴税的“身份证”，需本人或授权律师到场办理。开户时银行会核对资金来源，提前准备近六个月银行流水可加速审核。

4. 房产过户：多久能拿到地契？

完成尾款支付后，律师预约土地注册局（Conservatória do Registo Predial），通常3-5个工作日可拿到地契（Escritura）。

5. 递交居留：线上还是线下？

目前葡萄牙移民局（AIMA）已开放线上递交，但首次申请仍需预约线下递交生物信息。整套材料包括：地契、无犯罪证明、保险、税号、银行证明。

6. 录指纹与领卡：必须待在葡萄牙多久？

首次录指纹后，平均等待4-6个月可获批居留卡。获批后需在之一年住满7天，后续每两年住满14天即可续签。

葡萄牙购房移民的隐藏成本：除了房款还要花多少钱？

很多人只盯着50万欧元，却忽视交易税费+律师费+维护费三大支出：

1. IMT房产交易税：50万欧元房产约缴6%-6.5%，即3万-3.25万欧元。
2. 印花税：房款的0.8%，50万欧即4000欧元。
3. 律师费：普遍为房款的1%+VAT，含尽调、过户、递交居留 *** 服务。
4. 市政税（IMI）：每年0.3%-0.45%，50万欧房产年缴1500-2250欧元。
5. 公寓物业费：里斯本高端公寓每月200-400欧元，度假别墅另计花园泳池维护。

葡萄牙购房移民的五大风险点：如何提前规避？

风险一：买到“影子房源”——解决方案：要求律师出具土地注册局查询报告，确认卖家与注册人一致。 风险二：翻新项目烂尾——解决方案：选择已完工或开发商提供完工担保的项目，避免35万欧元旧改陷阱。 风险三：出租收益低于预期——解决方案：签署包租协议前核查周边同类型房源Airbnb真实入住率。 风险四：续签时居住时间不足——解决方案：设置手机定位+保存登机牌，移民局抽查时可快速佐证。 风险五：政策突变——解决方案：关注葡萄牙 *** 每年10月公布的移民法修正案，2023年已关停里斯本、波尔图住宅类黄金签证，商业或旅游地产仍可行。

葡萄牙购房移民Q&A：高频疑问一次说清

Q：50万欧元能买几套房？

A：可以组合购买，只要总价≥50万欧元即可。例如里斯本30万欧公寓+阿尔加维20万欧商铺。

Q：父母可以一起申请吗？

A：可以。主申请人配偶、未成年子女、经济不独立的成年子女及65岁以上父母均可随行。

Q：拿到居留卡后能在欧盟其他国家工作吗？

A：葡萄牙居留卡≠欧盟自由工作权，但可凭卡申请申根商务签，实际就业需获得目的国工签。

Q：五年后如何转永居或入籍？

A：持居留卡满五年，满足葡语A2水平+无犯罪+居住要求，即可申请永居；入籍需额外通过基础葡语面试。

Q：房产出售后居留会失效吗？

A：首次居留与房产绑定，转永居或入籍后即可自由出售，不影响身份。

2024年葡萄牙购房移民最新动向：窗口期还有多久？

2023年10月，葡萄牙 *** 宣布“更多住房计划”，核心城市住宅类黄金签证正式关停，但低密度区域、商业地产、旅游地产仍开放。业内普遍预测，2025年可能全面关停购房通道，当前12-18个月被视为最后窗口期。建议锁定阿尔加维、科英布拉、布拉加等低密度区域，或里斯本、波尔图核心区的酒店式公寓、商铺，以兼顾身份与收益。