一、买房移民到底指什么？

买房移民并非“交钥匙拿护照”那么简单。它通常指通过在当地购买符合 *** 规定金额以上的房产，换取居留权或永久居民身份。不同国家把这一政策包装成“黄金签证”“投资居留”或“房产投资计划”，但核心逻辑一致：用不动产投资换长期合法身份。

二、买房移民哪个国家好？

1. 葡萄牙：欧洲性价比天花板

• 更低投资额：28万欧（低密度区域翻新项目）或35万欧（城市旧房翻新）
• 居住要求：首年住7天，后续每两年住14天
• 身份升级：五年后可申请永居或入籍，无需语言考试（A2葡语即可）

2. 希腊：一步到位拿永居

• 更低投资额：25万欧（2023年部分区域已涨至50万欧）
• 居住要求：无移民监，房产持有即身份有效
• 隐藏优势：可带父母、配偶及21岁以下子女，一家三代同拿永居卡

3. 土耳其：护照与房产双赢

• 更低投资额：40万美元（需持有三年）
• 身份亮点：直接拿护照，可免签110+国家，且房产可出租
• 风险提示：需避开“评估虚高”项目，选择央行认可开发商

三、买房后如何办理移民？流程拆解

Step1：锁定国家与房产

自问：我更看重护照功能还是长期居住？若需免签出行，土耳其护照优先；若计划孩子读欧洲公立学校，葡萄牙/希腊永居更稳。

Step2：开立境外账户

希腊需本人到场开户，葡萄牙可授权律师；土耳其允许远程视频见证。提前准备护照公证、地址证明、资金来源声明。

Step3：支付定金与签署POA

支付房价1%-2%定金后，签署律师授权书（POA），由律师完成房产背调、税务号申请、土地注册等手续。

Step4：过户与申请移民

房产过户后，凭地契、购房合同、无犯罪证明、医疗保险等材料向移民局递交申请。希腊约2-3个月获批，葡萄牙需6-8个月。

四、常见陷阱与避坑指南

陷阱1：房产溢价

同一楼盘卖给本地人100万欧，卖给移民客户130万欧。对策：要求律师出具独立评估报告，对比周边成交价。

陷阱2：包租骗局

承诺“五年包租收益5%”，实则用客户房款返租。对策：在合同中明确租金来源为实际租客支付，而非开发商垫资。

陷阱3：身份续签失败

希腊永居需持续持有房产，若卖出则身份失效。对策：若计划出售，需提前申请保留身份许可或转投其他合规项目。

五、买房移民后的税务与生活

税务居民判定

葡萄牙：每年居住超过183天即成为税务居民，但可选择非惯常居民（NHR）计划，十年内海外收入免税。希腊：居住不满183天无需申报海外收入。

子女教育衔接

• 葡萄牙：公立学校葡语授课，国际学校年费约1.2万欧
• 希腊：英美分校集中在雅典南部，IB课程直通欧美大学
• 土耳其：国际学校性价比更高，年费约6000-8000美元

房产出租收益

希腊爱琴海短租年化收益4%-6%，需注册民宿牌照（EOT）；葡萄牙里斯本长租回报3%-4%，但2024年起核心区域禁止短租。

六、未来政策走向预测

欧盟委员会已多次施压，要求2025年前关停黄金签证。葡萄牙2023年已取消里斯本、波尔图的购房移民资格，希腊2024年再次涨价至80万欧。若计划办理，建议2024年第三季度前锁定项目，避免政策突变。